"혹시 한국인은 예약 안 되나요?" 도시에서 민박을 하는 호스트라면 이런 메시지를 받아봤을 것이다. 방은 비어 있고 손님은 오겠다는데 거절해야 한다. 외국인관광 도시민박업은 이름 그대로 외국인 손님만 받을 수 있는 업종이기 때문이다.
답부터 말한다. 내국인을 지금 합법으로 받을 수 있는지는 세 가지로 갈린다. 숙소가 서울이나 부산에 있는지, 위홈(정부 임시허가를 받은 공유숙박 플랫폼)에 입점했는지, 호스트가 그 집에 실제로 사는지. 이 세 가지가 다 맞아야 내국인 예약을 받을 수 있다. 하나라도 어긋나면 아직은 외국인 손님만 받아야 한다.
제도로 완전히 열린 것은 아니다. 관광진흥법에 '공유숙박업'을 새로 만들어 내국인 공유숙박을 정식 허용하자는 논의를 정부가 2025년 10월에 처음 꺼냈다. 그로부터 1년 가까이 지난 지금도 법은 그대로다. 통과된 게 없다.
대신 그 사이 우회로 하나는 단단해졌다. 서울·부산에서 위홈을 통해 내국인을 받던 실증특례(새 서비스를 규제 없이 먼저 시험해보는 제도)가, 올해 5월 임시허가(시험을 통과해 정식 법이 만들어지기 전까지 계속 영업할 수 있는 허가)로 바뀌었다. 언제 끝날지 모르는 실험이 아니라, 법이 생길 때까지 이어지는 영업 근거가 된 것이다.
반대로 불법 숙소의 문은 좁아지고 있다. 영업신고를 안 한 에어비앤비 숙소는 올해 초부터 이미 새 예약을 받지 못한다. 11월부터는 법이 바뀌어 어느 플랫폼도 미신고 숙소의 예약을 중개할 수 없다. 이 앱에서 막히면 저 앱으로 옮기는 방법도 곧 사라진다.
규제는 지역과 개별 조건에 따라 다르게 적용된다. 아래는 이 글을 쓰는 시점의 사실관계를 호스트 관점에서 정리한 것이다. 최종 판단은 관할 지자체와 세무·법률 전문가 확인을 거치길 권한다.
지금 무슨 일이 벌어지고 있나
흐름은 두 갈래다. 하나는 합법 범위가 넓어지는 흐름이다. 서울·부산에서는 위홈을 통한 내국인 공유숙박이 임시허가로 자리 잡았다.
다른 하나는 불법 숙소를 걸러내는 흐름이다. 영업신고 없이 운영되던 숙소는 이미 예약이 막혔고, 곧 플랫폼을 옮겨도 소용없어진다.
두 흐름은 같은 방향을 보고 있다. 늘어나는 외국인 관광객을 받아낼 숙박을 늘리되, 그 숙박은 합법으로 등록된 곳으로만 채우겠다는 것이다. 미리 준비한 호스트에게는 기회고, 그렇지 않은 호스트에게는 위험이다.
내국인 공유숙박, 지금 어디까지 합법인가
도시에서 손님을 받는 대표 업종인 외국인관광 도시민박업은 손님이 외국인일 때만 유효하다. 같은 집이라도 내국인을 받으면 위법이 된다. 이 벽을 넘을 수 있는 길은 지금으로서는 위홈의 임시허가 하나뿐이다.
조건은 이렇다.
- 지역: 서울·부산의 호스트만 해당한다.
- 영업일: 기존 도시민박업 호스트는 외국인 365일에 내국인 180일을 더할 수 있다. 새로 시작하는 호스트는 내국인과 외국인을 합쳐 180일까지다.
- 실거주: 호스트가 그 집에 실제로 산다는 것을 증명해야 한다. 원룸·오피스텔은 대상이 아니다.
- 플랫폼: 위홈을 거쳐야 특례가 적용된다. 다른 앱에서 내국인을 받으면 그대로 위법이다.
위홈 공지에는 신규 호스트 등록이 2026년 8월 1일부로 마감됐다는 문구도 있다. 다른 곳에서 확인되지는 않았지만, 새로 시작하려는 호스트라면 등록 가능 여부를 위홈에서 먼저 확인하는 게 순서다.
제도화(관광진흥법 개정)는 어디까지 왔나
진짜 판을 바꾸는 건 법이다. 정부는 지난해 가을 서비스산업 경쟁력강화 태스크포스(TF)에서 내국인 공유숙박 제도화를 처음 발표했다. 관광진흥법에 공유숙박업이라는 업종을 새로 만들어, 우회로가 아니라 법으로 내국인을 받게 하자는 방향이다.
그 배경에는 외국인 관광객을 지금보다 훨씬 많이 받겠다는 정부 목표가 있다. 지금의 숙박 공급으로는 그만한 손님을 감당하기 어렵다는 계산이다.
하지만 발표 후 지금까지 통과된 법은 없다. 최근까지도 실거주 의무를 얼마나 풀지, 공동주택 세대 과반 동의를 어떻게 받을지가 여전히 걸림돌로 남아 있다.
그래서 '내일 당장 내 오피스텔에서 내국인을 받아도 된다'는 뜻으로 읽으면 안 된다. 방향은 정해졌지만 법은 아직 없다.
반대편의 압박, 미신고 숙소는 문이 닫힌다
합법의 문이 넓어지는 동안, 불법 숙소를 걸러내는 조치는 이미 현실이 됐다. 에어비앤비는 영업신고 의무화를 단계적으로 밀어붙였다.
- 신규 숙소: 2024년 10월부터 새로 등록하는 숙소는 영업신고증을 제출해야 등록이 된다.
- 기존 숙소: 2025년 10월부터는 이미 운영 중이던 숙소에도 같은 의무가 적용됐다.
- 예약 차단: 그때까지 신고증을 못 낸 숙소는 2026년 1월 1일부터 예약을 받지 못하게 됐다.
즉 지금 이 글을 읽는 시점에 아직 영업신고를 안 했다면, 그 숙소는 이미 새 예약이 막혔을 가능성이 높다. 되돌릴 방법은 있다. 신고증을 내는 순간부터 예약은 바로 다시 열린다. 문제는 미루는 동안 성수기 예약이 통째로 빠져나간다는 것이다.
11월부터는 판이 더 커진다. 미신고 숙박업을 중개하면 안 된다는 공중위생관리법 개정이 2026년 11월 12일 시행된다. 어기는 플랫폼에는 과태료가 붙는다. 지금까지는 에어비앤비 하나의 정책이었다면, 11월부터는 어느 플랫폼을 쓰든 미신고 숙소는 받아줄 수 없는 구조가 된다. '이 앱이 안 되면 저 앱으로'는 더 이상 통하지 않는다.
이보다 더 무거운 문제도 있다. 애초에 신고 없이 영업하다 적발되면 공중위생관리법에 따라 2년 이하의 징역이나 2,000만 원 이하의 벌금 대상이 된다. 플랫폼에서 안 걸리면 괜찮은 문제가 아니다.
내 숙소가 어떤 업종으로 신고 가능한지부터 헷갈린다면, 외국인관광 도시민박업 등록과 오피스텔 단기임대의 합법 경계, 시골이라면 농어촌민박 신고 요건을 먼저 확인하는 게 순서다.
내 숙소는 어느 경로로 합법이 되나 (유형별 정리)
같은 '집'이라도 어떤 업종으로 등록하느냐에 따라 내국인을 받을 수 있는지, 어디까지 받을 수 있는지가 갈린다. 경로별로 정리하면 이렇다.
| 합법 경로 | 내국인 손님 | 핵심 조건 |
|---|---|---|
| 외국인관광 도시민박업 | 원칙 불가(외국인만) | 도시지역, 실거주, 연면적 등 요건 |
| 위홈 공유숙박(임시허가) | 가능(조건부) | 서울·부산, 위홈 경유, 실거주, 영업일 상한(최대 180일) |
| 농어촌민박 | 가능 | 읍·면 등 농어촌지역, 거주요건, 230㎡ 미만 |
| 한옥체험업·일반/생활숙박업 | 가능 | 업종별 시설·인허가 요건 충족 |
| 관광진흥법 공유숙박업(신설 추진) | 가능(예정) | 법 개정·발효 전까지는 적용 불가 |
표의 마지막 줄이 이 글의 핵심이다. 지금은 위홈이라는 하나의 경로로만 열려 있는 내국인 공유숙박이, 법이 통과되면 정식 업종으로 자리 잡는다. 그 전까지는 내 숙소가 위 네 경로 중 하나에 확실히 들어가 있는지가 합법과 불법을 가른다.
그래서 호스트는 지금 뭘 해야 하나
신고 상태를 확인하고 내 업종을 못 박는 일부터다. 법 개정을 기다리는 건 그다음이다.
- 신고 상태부터 확인한다. 영업신고증이 있는지, 플랫폼에 제출됐는지. 안 냈다면 이게 맨 먼저다. 미루는 만큼 예약이 빠진다.
- 내 업종을 못 박는다. 도시냐 농어촌이냐, 실거주냐 아니냐에 따라 갈 수 있는 업종이 정해진다. 애매하면 관할 지자체에 직접 물어본다.
- 내국인을 받고 싶다면 위홈부터 확인한다. 지금 유일한 합법 통로는 서울·부산의 위홈이다. 조건(지역·영업일·실거주)이 안 맞거나 신규 등록이 막혀 있다면 아직은 기다리는 게 맞다.
- 법 개정 일정을 지켜본다. 관광진흥법 개정이 통과되면 규칙이 바뀐다. 지금 신고를 마치고 준비된 호스트가 그때 가장 먼저 움직일 수 있다.
규제가 어떻게 얽혀 있는지 전체 그림이 필요하다면 공유숙박 규제 총정리를 함께 보면 도움이 된다. 이 글은 최근에 바뀐 내용을, 그 글은 제도 전체 구조를 다룬다.
흔한 오해 세 가지
"내국인 공유숙박이 합법화됐다더라." 아직 아니다. 법은 통과되지 않았다. 지금 내국인을 합법으로 받는 길은 서울·부산의 위홈뿐이다.
"플랫폼에서 안 내리면 괜찮다." 플랫폼 노출과 법적 적법성은 다른 문제다. 영업신고 없는 숙박업은 그 자체로 처벌 대상이고, 11월부터는 플랫폼도 미신고 숙소를 받아줄 수 없다.
"오피스텔도 곧 풀린다더라." 완화 논의가 있는 것은 맞다. 하지만 실거주 의무, 건축물 유형 같은 조건이 어떻게 정리될지는 아직 정해지지 않았다. 확정된 법으로 판단하고, 추측으로 움직이지 않는 게 안전하다.
참고: 지금 호스트들이 실제로 검색하는 것
국내 검색 데이터를 보면 호스트들이 이 주제에서 무엇을 궁금해하는지 드러난다. 가장 많이 찾는 말은 '공유숙박'이고, 그다음이 '에어비앤비 합법'이다. '에어비앤비 영업신고', '에어비앤비 신고'도 매달 꾸준히 검색된다. 검색량 자체는 크지 않다. 하지만 이 검색어들에는 공통점이 있다. '내가 걸리지 않을까' 하는 불안에서 나온 검색이라는 점이다. 그래서 이 주제는 한때 유행으로 끝나지 않는다. 호스트라면 언젠가 반드시 부딪히는 질문이다.
제도는 지금도 움직이는 중이다. 이 글의 날짜와 요건은 작성 시점 기준이며, 실제 적용 여부와 최신 개정 내용은 관할 지자체와 문화체육관광부 공지, 세무·법률 전문가 확인을 통해 반드시 다시 점검하기를 권한다.
