7~9월에 객실 도배와 욕실 공사를 끝낸 숙소라면 서랍에 세금계산서가 한 장 있을 겁니다. 인테리어 업체가 보낸 그 세금계산서에는 공사값(공급가액) 4,000만원 아래에 세액 400만원이 따로 찍혀 있습니다. 사업자등록증에 일반과세자로 적혀 있다면 공사비에 얹어 낸 400만원은 같은 기간 손님에게 받은 부가세를 빼고 남는 만큼 돌려받을 수 있는 돈입니다. 그런데 상반기에 낸 부가세가 있으면 세무서는 10월에 그 절반을 미리 내라는 예정고지서부터 보냅니다.
고지서 금액을 내는 대신 공사비 부가세를 먼저 돌려받는 방법이 부가세 조기환급입니다. 일반과세자가 7~9월에 공사를 하거나 설비를 들였다면 10월 26일(월)까지 예정신고를 하면서 조기환급을 신청할 수 있고, 세무서는 신고기한이 지난 뒤 15일 안, 그러니까 11월 10일까지 환급해야 합니다. 신청하지 않으면 이 부가세는 해를 넘겨 내년 1월 확정신고에서 10~12월분과 함께 정산됩니다. 다만 간이과세자는 이 제도로 공사비 부가세를 돌려받을 수 없습니다.
용어: 부가세는 6개월(1~6월, 7~12월)씩 끊어 정산하고, 이 6개월을 과세기간이라고 부릅니다. 과세기간이 끝난 뒤 1월과 7월에 하는 정식 신고가 확정신고, 중간인 4월과 10월에 앞 석 달 치를 미리 하는 신고가 예정신고입니다. 예정고지는 개인사업자가 예정신고를 하는 대신 직전 과세기간 부가세의 절반을 내도록 세무서가 보내는 고지입니다.
예정고지서를 받은 사람도, 못 받은 사람도 신청할 수 있나요
개인사업자는 원래 10월에 신고서를 쓰지 않고 고지서 금액만 냅니다. 고지서에는 올해 1~6월에 낸 부가세의 절반이 찍히고, 이 절반이 50만원이 안 되면 고지서는 아예 오지 않습니다. 그런데 공사나 설비 구입처럼 조기환급 사유가 있으면 고지서 대신 예정신고를 할 수 있습니다(부가가치세법 제48조 제4항, 시행령 제90조 제6항). 이렇게 신고하면 고지가 취소되니 고지서 금액은 따로 내지 않아도 됩니다.
7~9월에 막 문을 연 숙소는 사정이 조금 다릅니다. 직전 과세기간이 없으니 고지서가 오지 않고, 신규 개업자에게는 예정신고 의무도 없습니다. 가만히 있으면 내년 1월 확정신고에서 한꺼번에 정산됩니다. 다만 사업 설비 투자 같은 조기환급 사유가 생겼다면 신규 개업자도 예정신고로 조기환급을 신청할 수 있습니다(부가가치세법 시행령 제107조).
내가 지금 일반과세자인지 간이과세자인지는 사업자등록증에 적힌 과세 유형을 보면 바로 나옵니다. 이 유형은 처음 등록할 때 정해지고, 그 뒤로는 한 해(1~12월) 매출에 따라 다음 해 7월부터 바뀔 수 있습니다. 바뀔 때는 세무서가 미리 알리고 사업자등록증도 고쳐서 내주니, 매출을 따로 계산해 보지 않아도 지금 적힌 유형이 이번 신고의 기준입니다(부가가치세법 제62조, 시행령 제110조). 매출이 얼마일 때 어느 유형이 되는지는 에어비앤비 부가세 간이과세·일반과세 구분표가 있는 글에 정리해 두었습니다. 농어촌민박도 똑같이 사업자등록증의 과세 유형을 봅니다.
어떤 공사비와 설비가 조기환급 대상인가요
용어: 매입세액은 사업에 쓰려고 물건이나 공사를 살 때 값에 얹어 낸 부가세입니다. 반대로 손님에게 받은 숙박비에 들어 있는 부가세는 매출세액입니다.
법이 정한 조기환급 사유는 "사업 설비를 새로 들이거나 넓힌 경우"입니다. 여기서 사업 설비는 여러 해에 걸쳐 쓰는 자산을 말하고, 법에서는 감가상각자산이라고 부릅니다(시행령 제107조 제2항). 세무 실무에서 인테리어 공사, 건물, 기계장치, 비품을 대표 예로 꼽는데, 숙소라면 객실·욕실 공사, 에어컨과 보일러, 침대와 가전이 여기에 들어갑니다. 수건, 세제, 어메니티처럼 쓰면 없어지는 소모품만 샀다면 조기환급 사유가 되지 않습니다. 기존 도배를 새로 바르는 정도의 단순 수선은 감가상각자산이 아닌 수선비로 볼 수 있어, 공사 성격이 애매하면 신고 전에 세무사에게 확인받아 둡니다.
설비를 들여 조기환급을 신청하게 되면, 돌려받을 돈은 설비 부가세만 떼어 계산하지 않고, 7~9월에 낸 매입세액 전체로 계산합니다. 설비와 함께 산 수건이나 세제의 부가세도 빠지지 않습니다. 이 매입세액 합계에서 같은 기간 매출세액을 뺀 나머지가 돌려받는 돈입니다.
대상이 맞아도 세금계산서든, 부가세 금액이 따로 적힌 사업용 카드 전표든 최소 하나는 있어야 합니다. 이런 증빙이 없으면 공사비를 아무리 많이 썼어도 한 푼도 돌려받지 못합니다(부가가치세법 제39조, 제46조).
증빙이 없는 이유가 업체 쪽에 있을 때도 있습니다. 공사를 맡긴 업체가 간이과세자이고 직전 연도 공급대가(부가세를 포함한 매출)가 4,800만원이 안 된다면, 세금계산서 대신 영수증만 받게 되어 돌려받을 부가세의 근거가 남지 않습니다. 이미 끝난 공사라면 세금계산서를 받아 두었는지부터 확인하면 되고, 공사가 남았다면 계약서에 도장을 찍기 전에 세금계산서 발급이 되는 업체인지 물어봅니다. 공정 순서를 짜는 단계라면 호스텔 인테리어 공정과 인허가 순서를, 시골집이라면 시골집 리모델링 비용을 정리한 글도 같이 보면 좋습니다.
건물을 사서 숙소를 차렸다면 기준이 다릅니다. 파는 쪽이 사업자여서 건물분 세금계산서를 받은 경우에만 그 부가세를 공제받습니다. 사업자가 아닌 개인에게 산 집처럼 세금계산서가 없는 거래라면 돌려받을 부가세가 처음부터 없고, 토지는 값에 부가세가 붙지 않아 토지 관련 매입세액도 공제되지 않습니다(부가가치세법 제26조, 제39조).
숙소라서 조심해야 할 함정 세 가지
세 가지 중 내 경우만 골라 읽어도 됩니다. 간이과세자라면 첫째, 내가 사는 집에서 손님을 받는다면 둘째, 사업자등록보다 공사가 먼저였다면 셋째입니다.
간이과세자는 공사비 부가세를 돌려받지 못합니다
간이과세자는 세금계산서나 카드 전표로 받은 매입금액(부가세 포함)의 0.5%를 낼 세금에서 빼는 방식으로 정산합니다. 뺄 금액이 낼 세금보다 커도 남는 만큼은 돌려받지 못합니다(부가가치세법 제63조).
앞서 든 공사로 계산하면 이렇습니다. 공사값 4,000만원에 부가세 400만원을 더한 4,400만원의 0.5%인 22만원을 세금에서 빼는 것으로 끝납니다.
대신 간이과세를 포기하고 일반과세로 바꾸는 방법이 있습니다. 바꾼 뒤에 하는 공사의 부가세는 일반과세자와 똑같이 공제와 환급 대상이 되고, 이미 쓴 공사비도 아래처럼 일부는 세금에서 뺄 수 있으니 공사가 끝났더라도 따져 볼 만합니다. 적용받고 싶은 달의 전달 말일까지 포기 신고를 하면 되는데, 한 번 포기하면 원칙적으로 3년 동안은 일반과세자로 지내야 합니다(부가가치세법 제70조, 예외 규정 있음).
이미 쓴 공사비의 부가세도 일반과세로 바꾼 뒤에 일부를 세금에서 뺄 수 있습니다. 돈으로 바로 돌려주지는 않고, 일반과세자가 된 뒤 내야 할 부가세에서 빼 주는 방식입니다. 공사한 시설이나 가구를 전환하는 날까지 그대로 갖고 있다면 전환할 때 '일반과세 전환 시의 재고품등 신고서'를 내면 되고, 뺄 수 있는 금액은 법이 정한 계산으로 정해집니다(부가가치세법 제44조, 시행령 제86조). 일반과세로 바뀌는 날부터 거슬러 건물은 10년, 가구·설비는 2년 안에 산 것만 대상입니다. 오래된 것일수록 공제 금액은 줄어듭니다.
전환이 실제로 이득인지는 남은 공사 규모와 앞으로의 매출에 따라 달라지니, 세무사에게 계산을 맡겨 보고 정하면 됩니다.
내가 사는 집에서 손님을 받으면 살림 공간 몫은 빠집니다
살림 공간에 들어간 공사비는 사업과 직접 관련이 없는 지출이라 공제되지 않습니다(부가가치세법 제39조). 손님만 쓰는 객실과 욕실처럼 쓰임이 분명한 공사는 숙소 몫으로 적으면 되고, 층이 나뉘어 손님만 쓰는 층이 따로 있다면 그 층 공사도 여기에 들어갑니다. 문제는 거실이나 현관처럼 가족과 손님이 같이 쓰는 곳인데, 이런 공간을 어떻게 볼지는 집 구조에 따라 달라 신고 전에 관할 세무서나 세무사에게 확인받아 둡니다. 평면도나 사진에 손님 공간과 살림 공간을 표시해 가면 설명이 한결 빨라집니다.
같은 건물의 방 몇 개를 월세로도 놓고 있다면 따질 것이 하나 더 있습니다. 주택 월세는 부가세가 면제되는 사업이어서 월세 방에만 들어간 공사비는 공제되지 않습니다. 복도나 보일러처럼 숙소와 월세 방이 함께 쓰는 곳의 공사비는, 전체 매출에서 월세가 차지하는 비율 등에 따라 그만큼 공제에서 빠집니다(부가가치세법 제26조, 제40조).
사업자등록보다 공사가 먼저였다면 등록 신청일에 공제 여부가 달려 있습니다
공사를 먼저 하고 사업자등록을 나중에 했더라도 공사비 부가세가 바로 사라지지는 않습니다. 다만 등록 전 공사는 세금계산서에 대표자 주민등록번호를 적어 받아 두어야 인정됩니다(시행령 제75조).
7~9월에 끝난 공사라면 그 공사가 속한 7~12월 과세기간이 끝나고 20일 안, 그러니까 내년 1월 20일까지 등록을 신청해야 공제됩니다. 이날을 넘기면 공사비 부가세는 돌려받을 수 없습니다(부가가치세법 제39조 제1항 제8호).
10월 조기환급까지 받으려면 10월 26일 신고 전에 등록부터 마쳐야 합니다.
예시로 계산하면 얼마를, 언제 받나요
7~9월에 도배와 욕실 공사를 한 그 숙소를 예로 계산하면 이렇습니다. 처음에 본 공사비 부가세 400만원이 그대로 돌아오지는 않습니다. 같은 기간 가구·가전에 낸 부가세 100만원이 더해지고, 손님에게 받은 숙박비에 들어 있는 부가세 150만원이 빠진 350만원이 실제로 돌려받는 돈입니다. 모든 숫자는 설명을 위한 예시이고, 부가세는 공급가액의 10%입니다.
| 항목(7~9월, 예시) | 공급가액 | 부가세 |
|---|
| 객실·욕실 인테리어 공사 | 4,000만원 | 400만원(매입세액) |
| 침대·에어컨 등 가구와 가전 | 1,000만원 | 100만원(매입세액) |
| 같은 기간 숙박 매출 | 1,500만원 | 150만원(매출세액) |
돌려받는 돈(환급세액): 350만원
매입세액 500만원(공사 400만원 + 가구·가전 100만원) − 매출세액 150만원
견적서에 부가세가 포함된 합계 금액만 적혀 있다면 아래 계산기에서 공급가액과 부가세를 나눠 볼 수 있습니다. 계산기 첫 화면은 1년 숙소 수입으로 간이과세와 일반과세의 부가세를 대략 비교하는 '숙소 부가세 알아보기'이니, 위쪽의 '금액 환산'을 누른 뒤 '합계금액 (VAT 포함)'을 고르고 견적서 금액을 넣으면 됩니다.
예정고지 금액도 예시로 정해 보겠습니다. 이 숙소가 상반기(1~6월)분으로 낸 부가세가 240만원이었다면, 10월 예정고지서에는 그 절반인 120만원이 찍힙니다. 이 경우 10월에 무엇을 하느냐에 따라 흐름이 이렇게 달라집니다.
| 구분 | 10월에 조기환급 신청 | 고지서대로 납부 |
|---|
| 10월 26일까지 | 예정신고, 고지는 취소 | 120만원 납부 |
| 7~9월분 처리 | 7~9월만 따로 계산해 350만원 환급 | 10~12월분과 합쳐 1월 확정신고에서 정산(받는 금액은 350만원과 달라짐) |
| 환급 시한 | 2026년 11월 10일(예정신고 기한 뒤 15일) | 1월에도 조기환급으로 신청하면 2027년 2월 9일, 일반 환급이면 2027년 2월 24일 |
고지서대로 내면 120만원을 먼저 내고, 공사비 부가세는 해를 넘겨 1월 확정신고에서 정산됩니다. 1월 확정신고는 7~9월만 떼어 보지 않고 7~12월 여섯 달을 한꺼번에 계산합니다. 7~9월의 매입세액과 매출세액에 10~12월 것까지 더해 환급세액이나 납부세액을 다시 내고, 10월에 낸 120만원은 이미 낸 세금으로 그 계산에서 빼 줍니다(부가가치세법 제49조). 그래서 1월에 정산되는 금액은 350만원과 같지 않고, 10~12월 매출과 지출에 따라 달라집니다.
환급 시한도 다릅니다. 2027년 1월 확정신고 기한은 1월 25일입니다. 이때도 사업 설비를 들인 사유로 조기환급을 신청하면 기한 뒤 15일인 2월 9일까지, 일반 환급이면 기한 뒤 30일인 2월 24일까지 세무서가 환급해야 합니다. 30일은 부가가치세법 제59조 제1항 본문, 15일은 같은 항의 괄호 규정이 근거입니다(10월 예정신고분의 15일은 시행령 제107조 제1항). 어느 쪽이든 10월에 신청했을 때보다 석 달쯤 늦게 받는 셈이라, 공사비를 크게 쓴 숙소에는 짧은 시간이 아닙니다.
7월이나 8월에 공사를 끝냈다면 더 일찍 받을 길도 있었습니다. 월별 조기환급은 석 달 치를 묶는 예정신고와 달리 한 달이나 두 달 단위로 신청하는 방법입니다. 7월분은 8월 25일, 8월분은 9월 28일(추석 연휴로 25일에서 밀림) 기한이 이미 지났습니다.
그래도 7·8월에 낸 공사비 부가세가 사라지지는 않습니다. 7~9월분을 묶어 10월 26일 예정신고로 신청하면 되고, 조기환급을 받으면 내년 1월 확정신고서에 다시 적지 않습니다.
10월에도 공사가 이어지는 숙소라면 10월분만 따로 월별 조기환급을 신청할 수 있습니다. 기한은 11월 25일입니다(시행령 제107조 제4항).
10월 26일까지 무엇을 준비해 신고하나요
- 사업자등록증에서 과세 유형을 확인합니다. 간이과세자라면 이번 조기환급은 해당이 없으니, 간이과세 포기가 나은지를 세무사나 국세상담센터(126)에 먼저 물어봅니다.
- 7~9월에 받은 세금계산서와 부가세가 따로 적힌 사업용 카드 전표를 모아 공급가액과 부가세를 나눠 적어 둡니다. 카드 전표로 공제받으려면 카드로 산 내역을 모아 적는 신용카드매출전표등 수령명세서도 신고서와 함께 내야 합니다. 살림 공간에 들어간 몫은 따로 표시해 둡니다.
- 같은 기간 숙박 매출을 플랫폼별로 모으되, 수수료를 떼기 전 금액으로 적습니다. 통장에 들어온 정산금으로 적으면 매출을 줄여 신고한 셈이 됩니다. 자세한 이유는 에어비앤비 매출을 수수료 떼기 전 금액으로 신고해야 하는 이유를 정리한 글에 있습니다.
- 매입세액 합계에서 매출세액을 빼 환급세액을 계산합니다. 예시처럼 매입세액이 더 커야 돌려받을 돈이 생깁니다.
- 10월 26일까지 예정신고서를 냅니다. 홈택스 전자신고나 세무서 서면 제출 모두 되고, 세무사에게 맡겨도 됩니다(시행령 제90조). 공사나 설비 때문에 신청하는 것이니 '건물 등 감가상각자산 취득명세서'도 함께 냅니다. 이번에 들인 설비를 한데 적는 명세서로, 설비의 종류와 용도, 들인 날짜, 매입세액을 씁니다(시행령 제107조 제3항).
- 공사 계약서와 대금을 보낸 이체 내역을 파일로 정리해 둡니다. 조기환급을 신청하면 세무서가 현장을 보러 오거나 추가 서류를 달라고 연락하기도 합니다. 묶어 둔 파일이 있으면 연락이 온 날 바로 보낼 수 있습니다.
- 11월 10일 전후로 환급이 들어왔는지 확인합니다. 11월 10일은 법이 정한 시한이지만, 세무서가 추가 서류를 요청하면 환급이 그보다 늦어질 수 있습니다.
공사비 부가세를 11월에 돌려받으려면
10월에 예정고지서를 받았다면, 금액을 이체하기 전에 서랍 속 세금계산서부터 꺼내 봅니다. 고지서가 오지 않은 새 숙소도 확인할 것은 같습니다. 내가 일반과세자이고, 세금계산서의 날짜가 7~9월이며, 거기에 내 사업자등록번호(등록 전 공사라면 대표자 주민등록번호)가 적혀 있는지 보면 됩니다. 셋이 맞으면 위 순서대로 10월 26일까지 내면 됩니다. 같은 공사비 부가세라도 10월에 꺼낸 세금계산서는 11월 환급을 바라볼 수 있고, 서랍에 그대로 둔 세금계산서는 해를 넘겨 2월까지 기다려야 합니다.
이 글은 일반적인 안내입니다. 살림 공간이 섞였거나 월세를 함께 놓는 등 사정이 복잡하다면 국세상담센터(국번 없이 126), 관할 세무서, 세무사에게 한 번 더 확인한 뒤 신고하는 편이 안전합니다.
