에어비앤비 한 달 수익, 실제로 얼마나 될까? 유형·가동률별 순이익 계산

에어비앤비 수익 후기를 찾아보면 "월 300만 원 벌었다"는 글과 "월세도 못 건졌다"는 글이 나란히 있습니다. 둘 다 거짓말이 아닐 가능성이 큽니다. 같은 플랫폼이라도 어떤 집을, 어떤 조건으로 돌리느냐에 따라 결과가 완전히 갈리기 때문입니다. 매달 임차료가 나가는 집인지, 원래 내 소유의 남는 공간인지, 그 차이 하나만으로도 월 순이익이 크게 갈립니다.

이 글에서 예시로 든 조건대로면 월세를 내는 도심 오피스텔은 한 달 결과가 적자와 소폭 흑자 사이를 오가고, 임차료가 없는 자가 숙소는 백만 원대에서 사백만 원대까지 벌어집니다. 그러니 남의 후기에 적힌 '월 얼마'는 그 사람의 조건에서 나온 값일 뿐, 내 숙소에서는 그대로 나오지 않습니다. 남의 후기 대신 계산 구조를 먼저 잡는 편이 낫습니다.

매출과 비용을 항목별로 쪼개고, 숙소 유형 세 가지를 예약률 세 구간에 넣어 월 순이익이 어떻게 달라지는지 표로 정리했습니다. 아래 숫자는 전부 예시 가정이지만, 계산 틀은 그대로 두고 숫자만 바꿔 넣으면 어떤 숙소에든 쓸 수 있습니다.

매출은 단가와 예약률, 딱 두 개로 정해집니다

월 매출은 1박당 실제로 들어오는 돈 × 30일 × 예약률입니다. 1박당 실제로 들어오는 돈은 숙박요금과 청소비를 합친 금액입니다. 게스트가 결제하는 금액 중에서 1박에 평균 얼마가 들어오는지를 뜻합니다. 청소비를 따로 받더라도 결국 예약 단위로 들어오는 돈이므로, 계산할 때는 박당 평균으로 환산해 보는 쪽이 실수가 적습니다.

예약률은 한 달 중 예약이 찬 날의 비율인데, 광고성 후기에서 가장 자주 부풀려지는 항목이기도 합니다. 새로 올려 아직 후기가 쌓이지 않은 숙소는 검색 노출 자체가 적어 첫 두세 달 동안 50%를 넘기기 어렵습니다. 교외 숙소는 주말에만 손님이 몰리는 곳이라 연평균으로 보면 예약률이 생각보다 낮게 나옵니다. 그래서 뒤의 표에서는 50%, 70%, 90% 세 구간을 전부 계산했습니다.

비용의 출발점은 수수료 15.5%입니다

2026년 5월 25일부터 한국에서는 호스트가 수수료를 한 번에 다 내는 방식으로 바뀝니다. 기존에는 호스트가 약 3%, 게스트가 14.1~16.5%를 나눠 냈습니다. 이제는 호스트 정산액에서 15.5%가 한 번에 빠지고, 게스트에게는 별도 서비스 수수료가 붙지 않습니다. 1박 20만 원으로 게시하면 호스트 손에 들어오는 돈은 16만 9,000원입니다. 이 수수료는 숙박요금만이 아니라 청소비처럼 호스트가 설정한 추가 요금에도 똑같이 붙습니다. 개편의 배경과 요금 재조정 요령은 수수료 구조 정리 글에서 따로 다뤘습니다.

수수료 다음으로 나가는 비용은 크게 네 덩어리입니다.

• 청소비: 예약이 있을 때만 나가는 돈입니다. 외주 기준 원룸은 3만 원 안팎, 독채는 8만 원을 넘기도 합니다. 게스트에게 청소비를 받아도 그 돈에서 수수료가 빠진 뒤 외주비로 다시 나갑니다.
• 공과금·통신: 전기·가스·수도에 와이파이, OTT 구독까지 들어갑니다. 게스트가 없어도 기본요금은 나갑니다.
• 소모품·유지: 어메니티, 세제, 침구 세탁, 자잘한 수선입니다. 한 달 단위로 뭉치면 무시하기 어려운 금액이 됩니다.
• 임차료: 월세로 운영한다면 매달 고정으로 나가는 가장 큰 비용입니다. 뒤에서 보듯 본전 라인을 사실상 이 항목이 결정합니다.

유형·예약률별 월 순이익 시나리오

같은 예약률이라도 유형에 따라 손에 남는 돈이 달라집니다. 대표 조건 세 가지로 계산해 봤습니다.

계산에 쓴 가정

대표 유형 세 가지를 놓고 계산했습니다. 본인 조건이 다르면 표의 숫자만 바꿔 끼우면 됩니다. 예약당 평균 숙박일수는 한 달 청소 횟수를 정하는 값입니다.

예약률 50·70·90%의 월 순이익

수수료 15.5%를 매출 전체에서 떼고 한 달을 30일로 계산한 결과입니다. 세금, 초기 세팅비, 호스트 본인의 응대·관리 시간은 빼고 계산했습니다.

표를 읽는 법

월세 오피스텔인 A가 가장 눈에 띕니다. 예약률 70%를 채워야 겨우 본전이고, 세금과 내 인건비까지 빼면 사실상 남는 게 없습니다. 반면 임차료가 없는 B는 예약률 50%만 차도 백만 원 넘게 남습니다. 살고 있는 집의 남는 공간이나 자가를 활용하는 쪽이 밑질 일이 적습니다.

C는 액수 자체는 커 보이지만 함정이 있습니다. 교외 독채가 연평균 90%를 유지하는 일은 사실상 없고, 주말에만 손님이 몰리는 곳이라 50~60%면 상위권입니다. 게다가 건물을 마련하는 데 들어간 투자금, 그리고 건물이 낡으면서 깎이는 값은 이 표에 없습니다. 그 돈을 예금만 해도 붙는 이자까지 넣으면 계산이 달라집니다.

본전이 되는 예약률

매달 고정으로 나가는 돈을 예약 1박이 남기는 돈으로 나누면 한 달에 며칠을 채워야 본전인지 나옵니다. 계산 과정이 궁금하면 위 위젯에 본인 숫자를 넣어보세요. 바로 나옵니다. 위 가정을 넣어보면 이렇게 됩니다.

• A 오피스텔(월세 90만 원): 약 70%. 한 달 21박을 채워야 0원입니다. 새로 올린 숙소가 초반에 도달하기 쉽지 않은 수치입니다.
• B 실거주 주택(자가): 약 7%. 한 달 2~3박이면 적자는 면합니다.
• C 교외 독채(자가): 약 7%. 다만 같은 집을 월세 150만 원에 빌려 운영한다고 가정하면 본전 라인이 약 35%로 뛰어오릅니다.

결국 본전 라인을 움직이는 건 단가도 청소비도 아니고 임차료입니다. 어떤 집을 어떤 조건으로 구하느냐가 수익의 대부분을 결정합니다. 보증금·월세 조건별 마진 비교는 숙소용 집 구하는 법의 표와 이어서 보면 됩니다.

수익을 갉아먹는 숨은 비용

표에 넣지 않았지만 실제 통장에서는 빠져나가는 항목들입니다. 후기 속 "순수익"이 부풀어 보이는 이유 대부분이 여기에 있습니다.

• 침구·수건 교체: 세탁으로 버티는 데 한계가 있어 몇 달마다 새로 사게 됩니다.
• 파손·분실: 보상 절차가 있어도 소액은 그냥 넘어가는 경우가 많습니다.
• 공실 기간의 고정비: 예약이 없어도 월세·관리비·통신비는 그대로 나갑니다.
• 보험료: 화재보험에 손님이 다쳤을 때 물어주는 특약(영업배상책임)까지 얹으면 일 년에 제법 나갑니다.
• 가구·가전이 낡아 몇 년마다 다시 사야 하는 돈: 촬영 장비까지 포함해 처음 들어간 몇백만 원은 몇 년에 걸쳐 회수해야 할 투자금입니다.
• 각종 할인: 오픈 초기 할인, 장기 숙박 할인, 프로모션은 전부 1박당 실제로 들어오는 돈을 깎습니다.
• 내 시간: 메시지 응대, 체크인 문제 해결, 비품 조달까지 다 내 몫입니다. 인건비를 0원으로 잡으면 부업이 아니라 무급 노동이 됩니다.

같은 집도 결과가 다른 이유

입지부터 보겠습니다. 도시 지역에서 외국인관광 도시민박업으로 등록해 운영하면, 이름 그대로 원칙상 외국인 손님만 받을 수 있어 외국인 손님이 잘 오지 않는 동네에서는 채울 수 있는 날 자체가 줄어듭니다. 반대로 관광객이 꾸준히 오는 동네는 단가와 예약률이 같이 올라갑니다. 등록 유형에 따라 받을 수 있는 손님이 달라지니, 시작 전에 반드시 확인해야 합니다.

계절도 마찬가지입니다. 교외 독채는 여름 휴가철과 연말에 예약이 몰리고 주중과 비수기는 비는 구조라, 성수기 한 달 실적으로 연 수익을 추정하면 크게 어긋납니다. 적어도 비수기를 포함한 6개월 이상을 평균해서 봐야 실제 체감 수익에 가까워집니다.

현실적인 기대치

월 수백만 원이 불가능하다는 얘기가 아닙니다. 다만 그 숫자는 임차료 부담이 없거나 낮고, 단가가 높은 유형을, 관광객이 꾸준히 오는 동네에서 돌릴 때 나오는 결과입니다. 시작 전에 위 표의 가정을 본인 숫자로 바꿔 세 구간을 전부 계산해 보세요. 예약률 50%에서도 버틸 수 있는 구조인지부터 먼저 확인하세요.

마지막으로 위 계산은 전부 세전 기준입니다. 숙박 수입은 사업소득으로 신고 대상이고 규모에 따라 부가가치세 문제도 생깁니다. 실제 손에 남는 돈이 얼마일지는 호스트 세금 가이드를 함께 읽고, 세무 전문가나 관할 세무서에 확인한 뒤에 판단하세요.